De oplossing voor het verhuren van de huidige woning
Gebruik de handige rekentool Hypotheek voor verhuurHypotheek voor verhuur
Koopt een klant een nieuwe woning of gaat hij samenwonen en wil hij nog geen afscheid nemen van zijn huidige woning? Dan kan de Hypotheek voor verhuur de oplossing zijn voor klanten met een hypotheek bij ABN AMRO, die hun oude woning willen aanhouden voor verhuur en de opbrengsten bijvoorbeeld gebruiken als inkomensaanvulling of voor vermogensopbouw. De hypotheek wordt, onder voorwaarden en zonder vergoeding voor vervroegde aflossing, omgezet naar een Hypotheek voor verhuur. Zo kunnen klanten een nieuwe woondroom waarmaken.
Interessant voor
-
Klanten die doorstromen naar een andere woning en het oude huis met daarop een reguliere hypotheek van ABN AMRO willen aanhouden voor verhuur.
-
Klanten die gaan samenwonen en de huidige woning met daarop een reguliere hypotheek van ABN AMRO willen aanhouden voor verhuur.
-
Klanten die hun inkomen/pensioen willen aanvullen of vermogen willen opbouwen.
-
Klanten die verhuizen naar het buitenland en het oude huis met daarop een reguliere hypotheek van ABN AMRO willen aanhouden voor verhuur.
Voordelen
-
Klant kan bij de omzetting naar de Hypotheek voor verhuur zijn huidige rentecontract behouden en betaalt een opslag voor de Hypotheek voor verhuur. In het geval van Leave-to-let kan hij gebruikmaken van de Verhuisregeling.
-
Wil de klant een ander rentecontract? Dan betaalt hij mogelijk een vergoeding voor vervroegd aflossen.
-
Financiering is mogelijk tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat (bij energielabel A of B).
-
Klant kan een bouwdepot afsluiten voor de verhuurde woning.
Kenmerken
-
Er geldt op dit moment een renteopslag van 1% voor ingezetenen. Voor niet-ingezetenen is dit 1,5%.
-
Hypotheekvormen: annuïtair, lineair en Duurzaam Wonen Hypotheek. Een Duurzaam Wonen Hypotheek is alleen mogelijk als de klant al een leningdeel Duurzaam Wonen Hypotheek heeft. De klant kan niet een leningdeel Duurzaam Wonen Hypotheek afsluiten voor een verhuurd onderpand.
-
In combinatie met de Woning- of Budget Hypotheek.
-
Keuze uit variabele rente of rentevaste periode tot en met 20 jaar.
-
Maximale looptijd is 30 jaar.
-
Ook mogelijk voor klanten die naar het buitenland verhuizen ('niet-ingezetenen').
-
Alleen met hypotheekadvies af te sluiten.
Hoe bereken je de maximale Hypotheek voor verhuur?
De maximale Hypotheek voor verhuur bereken je volgens een standaardberekening of een maatwerkberekening. We houden altijd rekening met lasten van de eigen woonsituatie van de klant.
Standaardberekening
Bij een standaardberekening wegen we de bruto huurinkomsten van de woning (waarop de Hypotheek voor verhuur wordt afgesloten) mee als toestinkomen. We noemen dit de standaardberekening omdat deze berekening staat beschreven in de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet.
-
Heeft de klant een huurovereenkomst van langer dan 12 maanden? Gebruik dan 100% van de bruto huurinkomsten voor de berekening tenzij de verwachte huurinkomsten uit het taxatierapport lager zijn. Ga dan uit van de laagste huurinkomsten.
-
Heeft de klant nog geen huurder of een huurovereenkomst van korter dan 12 maanden? Gebruik dan 100% van de verwachte bruto huurinkomsten volgens het taxatierapport.
Op basis van het totale toetsinkomen stel je de maximale toegestane financieringslast vast. Beoordeel vervolgens of de som van financieringslast van de Hypotheek voor verhuur, de lasten van de woonsituatie van de klant en overige financiële verplichtingen kleiner zijn dan de maximaal toegestane financieringslast. Gebruik hiervoor de rekentool Hypotheek voor verhuur.
Maatwerkberekening
In de maatwerkberekening (explain) spelen de huurinkomsten die een klant ontvangt een grotere rol dan in de standaardberekening. Als adviseur bepaal je de toegestane maximale maandlast van de Hypotheek voor verhuur op basis van de toegestane maximale financieringslast over het inkomen én 90% van de netto huurinkomsten.
In de rekentool Hypotheek voor verhuur download je de onderbouwing van de maatwerkberekening in pdf. Hierin staat beschreven hoe de hoogte van de maximaal toegestane maandlast van de Hypotheek voor verhuur is vastgesteld. Voeg de pdf toe aan het hypotheekdossier van jouw klant.
De (netto) huurinkomsten van de te financieren woning bepaal je als volgt:
-
Bruto kale huur -/- minimaal 15% exploitatiekosten t.o.v. de huurinkomsten. De exploitatiekosten zijn volgens onze rekenregels minimaal 15% van de huurinkomsten. Zijn de exploitatiekosten in het taxatierapport hoger? Houd dan het hoogste bedrag aan voor de berekening.
-
Heeft de klant nog geen huurder of een huurovereenkomst van korter dan 12 maanden? Gebruik dan 100% van de verwachte bruto huurinkomsten volgens het taxatierapport.
Heeft de klant nog geen huurder of een huurovereenkomst van korter dan 12 maanden? Gebruik dan 100% van de verwachte bruto huurinkomsten volgens het taxatierapport.
Hoe vraag je de Hypotheek voor verhuur aan?
Het aanvragen van de Hypotheek voor verhuur verloopt anders dan bij andere hypotheken. In dit stappenplan vind je daarom overzichtelijk op een rij hoe je de Hypotheek voor verhuur aanvraagt.
Belangrijk om te weten
Hieronder vind je een aantal belangrijke aandachtspunten en mogelijkheden op een rij die je ook terugvindt in de Kredietgids. Een volledig beeld van de risico's, voorwaarden en aandachtspunten vind je in de productwijzer en de brochure. Bespreek deze inhoud met je klant in het adviesgesprek.
Aandachtspunten op een rij
-
De rente die een klant gaat betalen, hangt af van verschillende factoren zoals de tariefklasse. De indicatieve berekening in de rekentool Hypotheek voor verhuur houdt niet met al deze factoren rekening. Hierdoor kan de definitieve rente in het rente aanbod hoger of lager uitvallen dan de rente uit de rekentool Hypotheek voor verhuur.
-
De NHG vervalt bij omzetting.
-
De taxatie voor een Hypotheek voor verhuur (NWWI-taxatierapport) moet voldoen aan specifieke eisen die je in de Kredietgids onder Documenten vindt.
-
Bij het BKR wordt deze lening geregistreerd als hypothecair krediet overige onroerende zaken (HO).
-
De hypotheek valt in box 3: de rente is dus niet fiscaal aftrekbaar.
-
Maximaal twee verhuurde woningen in bezit. Heeft de klant meerdere onderpanden in bezit? Vul dan samen met de klant het Formulier Onderpanden samen in en stuur deze per e-mail naar jouw Operationsteam.
-
Aanvraag voor omzetting naar Hypotheek voor verhuur altijd via HDN.
-
Voor niet-ingezetenen gelden andere productkenmerken, acceptatieregels en een andere berekening. De belangrijkste verschillen vind je op Hypotheek voor verhuur voor niet-ingezetenen.
Mogelijkheden bij verhoging
Een klant kan ook een vergoeding voor vervroegd aflossen bij renteafkoop, zijn financieringskosten of een verbouwing financieren met een verhoging van de Hypotheek voor verhuur.
Woonlasten eigen woonsituatie bij inwoning
De woonsituatie van de klant wegen we altijd mee bij het bepalen van de maximale Hypotheek voor verhuur. We onderscheiden drie woonsituaties:
-
Klant woont in (gezamenlijke) eigen woning
-
Klant woont in een huurwoning
-
Klant heeft een andere woonsituatie
In de Kredietgids is opgenomen op welke manier je de lasten van de eigen woonsituatie van de klant meeweegt bij het bepalen van de maximale Hypotheek voor verhuur.
Klant woont in (gezamenlijke) eigen woning
Je hebt de annuïtaire maandlast voor de nieuwe eigen woning nodig om de maximale Hypotheek voor verhuur te berekenen. De annuïtaire maandlast van een leningdeel stel je vast door rekening te houden met de rentevaste periode en de resterende looptijd van het leningdeel. Voor aflossingsvrije leningdelen hou je een looptijd aan van 360 maanden. Is de rentevaste periode korter dan 10 jaar? Dan reken je met de toetsrente van de AFM of de werkelijke rente als die rente hoger is dan de AFM toetsrente. Is de rentevaste periode langer dan 10 jaar of is het leningdeel op de einddatum van de rentevaste periode afgelost? Gebruik dan de daadwerkelijke rente.
Klant woont in een huurwoning
De huursom die de klant elke maand betaalt + 5% opslag voer je op als financiële maandlast van de eigen woning.
Klant heeft een andere woonsituatie
Als de klant niet in een (gezamenlijke) eigen woning of een huurwoning woont, maar bijvoorbeeld gaat samenwonen of inwonen bij zijn/haar partner, dan houden we rekening met een fictieve woonlast. Als financiële verplichting voor de eigen woonsituatie voer je de fictieve woonlast in. Hoe je de fictieve woonlasten berekend staat in de Kredietgids.
Inkomenstoets wijzigt bij één eigenaar pand voor verhuur
Is één van de partners alleen eigenaar van de woning voor verhuur maar is de woonsituatie gezamenlijk? Dan nemen wij alleen de lasten van de eigen woonsituatie naar rato mee in de inkomenstoetsing. Omdat in de praktijk de woonlasten vaak door beide partners betaald worden, baseren we deze lasten op de mate waarin de aanvrager bijdraagt aan het gezinsinkomen.
Rekenvoorbeeld
- De annuïtaire maandlasten van de eigen woning bedragen voor de klant en de partner samen €1000.
- De klant verdient €60.000 en de partner €40.000. De klant verdient dan 60% van het gezamenlijk inkomen.
- 60% van de maandlasten van de eigen woning wordt meegerekend in de toets voor de Hypotheek voor verhuur. Dit is €600.
Inkomen uit verhuur
Bij de omzetting naar de Hypotheek voor verhuur moeten de huurinkomsten altijd minimaal gelijk zijn aan de lasten van de Hypotheek voor verhuur.
Verhuurtaxatierapport
De onderbouwing van de waarde van de woning in verhuurde staat kan plaatsvinden op basis van de Bruto Aanvang Rendement (BAR) methode of de Netto Aanvang Rendement (NAR) methode. In de BAR-methode wordt geen rekening gehouden met exploitatiekosten. En in de NAR-methode wel. De NAR-methode is daardoor altijd geschikt om het beleid te kunnen toepassen. Bij de BAR-methode dient de ontbrekende informatie (exploitatiekosten) aanvullend te blijken uit het taxatierapport. De taxatie voor een Hypotheek voor verhuur (NWWI-taxatierapport) moet voldoen aan specifieke eisen die je in de Kredietgids onder Documenten vindt.