Rentemiddeling

1. Wat is rentemiddeling?
Stel jouw klant wil profiteren van de huidige lage rente. En hij kan of wil de vergoeding die hij moet betalen niet in één keer betalen? Rentemiddeling is een manier om een lagere hypotheekrente en dus ook lagere maandlasten te krijgen.

2. Stel de klant kiest voor rentemiddeling, hoe werkt het dan?
De klant wil gebruikmaken van de mogelijkheid om zijn rentepercentage te verlagen en te kiezen voor een nieuwe rentevaste periode: 5 of 10 jaar. De klant kan of wil de vergoeding die hij moet betalen bij het tussentijds omzetten van het rentepercentage niet in één keer betalen. Bij rentemiddeling betaalt de klant de vergoeding niet in een keer, maar wordt de vergoeding meegenomen in het nieuwe rentepercentage.

3. Hoe kun je rentemiddeling berekenen?
Op abnamro.nl kan een klant een rentemiddeling berekenen en direct aanvragen via Internet Bankieren of de ABN AMRO app. Als adviseur kun je dat hier doen.

4. Waarom berekent ABN AMRO een rentemiddelingsopslag voor compensatie gemiste rente?
Bij het afsluiten van de hypotheek heeft de klant een rentepercentage en een rentevaste periode afgesproken. De rentevaste periode is de periode waarvoor hij heeft afgesproken dat zijn rente vaststaat en dus niet kan wijzigen. Kiest de klant bij rentemiddeling nu voor een lager rentepercentage voor de resterende rentevaste periode, dan ontvangen wij deze rente niet. De klant betaalt hiervoor een rentemiddelingsopslag. Dit is een compensatie voor de door de bank misgelopen rente. Op abnamro.nl/rentemiddelen zie je een rekenvoorbeeld.

5. Wat zijn de voordelen van rentemiddeling?
Rentemiddeling heeft meerdere voordelen:

• Klant profiteert meteen van een lager rentepercentage
• Klant betaalt in de meeste gevallen een lager maandbedrag
• De vergoeding die de klant moet betalen, hoeft hij niet in ééns te betalen. Deze wordt verspreid over de nieuwe rentevaste periode die de klant kiest.
• De klant heeft voor langere periode zekerheid van lagere maandlasten door een lager rentepercentage.

6. Wat zijn de nadelen van rentemiddeling?

• De rente kan nog verder dalen of gelijkblijven nadat de klant heeft gekozen voor rentemiddeling. Het kan dus in sommige gevallen voordeliger zijn om te wachten totdat hij kan kiezen voor een nieuwe rente (renteherziening*).
• Klant betaalt afhandelingskosten aan ABN AMRO voor rentemiddeling van €150. En eventuele advieskosten aan jou als onafhankelijk adviseur.
• Kiest de klant voor rentemiddeling? Dan betaalt hij de vergoeding als opslag in de rente. De nieuwe rente is daardoor hoger dan wanneer hij de vergoeding in één keer betaalt. De nieuwe rente is in de meeste gevallen aftrekbaar van het inkomen voor belasting. Verwijs de klant voor meer informatie en fiscaal advies naar een belastingadviseur.

* Het is niet te voorspellen hoe de rente zich in de toekomst ontwikkelt. De klant maakt zelf de keuze of en wanneer rentemiddeling voor hem interessant is. In sommige gevallen is bijvoorbeeld voordeliger om de huidige rentevaste periode door te laten lopen: dit hangt af van persoonlijke wensen en de situatie. 

7. Wanneer is rentemiddeling (mogelijk) interessant?
Of rentemiddeling interessant voor een klant is, hangt onder andere af van:

• De hypotheekvorm van de leningdeel
• De periode (maanden/jaren) tot datum renteherziening

8. Wanneer is rentemiddeling niet mogelijk?
Rentemiddeling is niet in alle gevallen mogelijk. Er zijn uitsluitredenen:

• De afloswijze is anders dan aflosvrij, lineair, annuïtair, beleggen of leven.
• Het leningdeel is korter dan 6 maanden geleden ingegaan.
• Rentemiddeling is niet mogelijk in de eerste maand nadat de hypotheek in beheer is genomen. 
• Klant heeft binnen 3 maanden renteherziening. Zodra de nieuwe rente is ingegaan, kan rentemiddeling worden verwerkt.
• De nieuwe rentevaste periode is korter dan de resterende rentevaste periode.
• De resterende economische looptijd is korter dan 5 jaar
• Klanten hebben al gebruikgemaakt van rentemiddeling.
• De vergoeding is €0
• Binnen rentebedenktijdperiode.
• Er is sprake van een variabele rente.
• Er is sprake van erven- of boedel.
• Onderpand is niet-NL, onderpand is verhuurd, onderpand is een woonwinkelpand, onderpand is coöperatief eigendom of het onderpand is een recreatiewoning.
• Klant die in een achterstandstraject zit.
• Er is al een wijzigingsverzoek in behandeling. Dit moet eerst zijn afgerond.
• Als er een extra aflossing verwerkt wordt, is het niet mogelijk rentemiddeling aan te vragen.
• Klanten waarvoor het proces ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid loopt.
• De vergelijkingsrente is hoger dan de rente die de klant op dit moment betaalt.

Leven Hypotheek: Heeft een klant een hypotheek met daaraan gekoppeld een kapitaalverzekering of belegging zónder dat de rente gekoppeld is bijv. een Leven Hypotheek? Dan kan hij van dat leningdeel tussentijds de rente wijzigen.

9. Waarom is rentemiddeling bij een Hybride-/(Bank)Spaar Hypotheek niet mogelijk?
Rentemiddeling bij een Hybride en (Bank)Spaar Hypotheek is meestal niet aantrekkelijk. De rente die de klant ontvangt over het saldo op zijn (bank)spaarrekening is namelijk gelijk aan de rente die hij over zijn lening betaalt.

Daalt zijn rentepercentage? Dan betaalt hij minder rente over de lening. Maar hij ontvangt ook minder spaarrente op zijn gespaarde bedrag. Daardoor daalt het rendement op de (bank)spaarrekening. Om er toch voor te zorgen dat de klant aan het einde van de looptijd van zijn hypotheek het afgesproken bedrag heeft gespaard, moet de inleg in zijn (bank)spaarrekening worden verhoogd. Hij gaat dus minder rente betalen, maar meer premie of inleg.

De rente die hij betaalt is in veel gevallen aftrekbaar van zijn inkomen voor belasting. De premie of inleg is dat niet. Per saldo betaalt de klant in de meeste gevallen een hoger maandbedrag.

10. Welke manieren zijn er naast rentemiddeling om het maandbedrag te wijzigen/verlagen?

• Niets doen
  Klant kan wachten tot zijn huidige rentevaste periode afloopt of zijn rentebedenktijd ingaat en daarna kiezen voor een nieuwe rentevaste periode met het daarbij horende rentepercentage. Het kan gunstiger zijn om niets te doen. De rente kan namelijk dalen of gelijkblijven. En zelfs als de rente stijgt, kan het gunstig zijn om niets te doen.
• De vergoeding voor tussentijds omzetten in één keer betalen
  Klant kan zijn huidige rentepercentage tussentijds omzetten naar de actuele rente. Hiervoor betaalt hij een vergoeding voor tussentijds omzetten. Deze vergoeding betaalt hij in een keer.
• Klant kan het maandbedrag ook wijzigen/verlagen door:
  • Tussentijds extra af te lossen (mogelijk met een te betalen vergoeding voor vervroegd aflossen)
  • Verlagen van de tariefklasse door het aanleveren van één van de toegestane waardebepalingen volgens ons Woonbeleid (Taxatierapport; of Calcasa Desktop Taxatie; of Calcasa Model Taxatie; of WOZ-waarde). ABN AMRO kijkt dan naar de waarde van de woning ten opzichte van de totale openstaande hypotheekschuld
  • Door de hypotheek over te sluiten naar een andere aanbieder. Hij betaalt dan vaak wel een vergoeding voor het stopzetten van zijn lopende hypotheek en diverse kosten voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek.
  • Gaat de klant verhuizen? Dan betaalt hij geen vergoeding voor vervroegde aflossing.
  • Heeft de klant eigen middelen die hij wil/kan gebruiken voor het betalen van de vergoeding? Dan is dat in de meeste gevallen de voordeligste oplossing. Wij raden aan om goed naar de verschillen te kijken van de bovenstaande mogelijkheden. Daarvoor kan de klant inloggen in Internet Bankieren of jij kunt dit doen als zijn onafhankelijk adviseur.

11. Kan de klant een opdracht voor rentemiddeling terugdraaien?
Nee, een eenmaal ingezette wijziging, kun je niet stopzetten. Dit geldt voor alle wijzigingen.

12. Klant heeft al een opdracht voor rentemiddeling of renteafkoop opgegeven. Kan hij dan in diezelfde maand nog een opdracht voor rentemiddelen of renteafkoop voor een ander leningdeel opvoeren?
Nee, dat kan niet. De klant moet dan wachten totdat de eerste opdracht verwerkt is. Bij het versturen van de opdracht heeft de klant akkoord gegeven dat hij voor een bepaalde periode geen wijzigingen meer kon doen op zijn hypotheek.

13. Klant heeft een betalingsachterstand. Kan hij gebruikmaken van rentemiddeling?
Ja, klant kan gebruikmaken van rentemiddeling als de achterstand 90 dagen of korter is of bij een betalingsachterstand van maximaal 3 maandbedragen. Is de betalingsachterstand langer dan 90 dagen of groter dan 3 maandbedragen? Of is de klant overgedragen aan Flanderijn om afspraken te maken over de betalingsachterstand? Dan is rentemiddeling niet mogelijk.

14. Wat gebeurt er als ik de ondertekende overeenkomst na de 20e van de maand upload?
Dan vervalt de aanvraag. De rentewijzigingsovereenkomst is dan niet meer geldig én niet zichtbaar in Mijn portefeuille. Je moet de aanvraag dan opnieuw indienen met een nieuwe berekening, deze laten ondertekenen door (beide) klanten en opnieuw uploaden. De ingangsdatum is dan de 1e van de daaropvolgende maand.

15. Waar moet ik op letten bij de overeenkomst?
De verwerking van deze overeenkomst is een geautomatiseerd proces. Aantekeningen/doorhalingen in de overeenkomst en in bijgevoegde afschriften/salarisstroken kunnen wij daarom niet verwerken. 

1. Welke rekenmethode gebruikt ABN AMRO?

De gemiddelde rente bestaat uit 2 delen: 

• De rente die hoort bij de nieuw gekozen rentevaste periode: 5 of 10 jaar
• Een rentemiddelingsopslag 

De rentemiddelingsopslag bepalen we in 2 stappen:
Stap 1: Eerst berekenen we een vergoeding voor het tussentijds wijzigen van de hypotheek. Deze berekening is conform de AFM leidraad 'vergoeding vervroegde aflossing' (VVA) met uitzondering van de vergoedingsvrije ruimte. Hier hoeft bij rentemiddeling geen rekening mee gehouden te worden. De VVA wordt berekend over de schuldrest op moment van rentemiddeling.

Stap 2: Vervolgens spreiden we de VVA (uitgedrukt in een percentage) over de nieuw gekozen rentevaste periode. Hierbij houden we rekening met het afbouwschema en er wordt een contante waarde berekening gemaakt.

Door te kiezen voor rentemiddeling profiteert de klant van een lager rentepercentage. De te betalen vergoeding is in zijn nieuwe rentepercentage verwerkt. Op abnamro.nl/rentemiddelen staat ook een rekenvoorbeeld.

2. Waarom gebruikt ABN AMRO deze rekenmethode?
Deze methode zorgt voor een goede balans tussen het voordeel voor de klant (lager rentepercentage, lagere maandlasten en de vrijheid om te verkopen/verhuizen zonder te betalen vergoeding) en de werkelijke kosten en risico's van de bank (gemiste rente-inkomsten).

3. Waarom kan de klant maar 1x per rentevaste periode rentemiddelen?
Dit is een voorwaarde waaronder wij rentemiddeling aanbieden aan klanten. Hierdoor kan een klant inderdaad maar één keer per rentevaste periode per leningdeel voor rentemiddeling kiezen.

4. Kan de klant de vergoeding later nog in één keer afkopen als hij wel genoeg eigen middelen heeft?
Nee, nadat de klant heeft gekozen voor rentemiddeling is het niet mogelijk de resterende vergoeding in een keer te betalen. Het is wel mogelijk het nieuwe contract opnieuw open te breken en de dan geldende vergoeding in een keer te betalen. De vergoeding wordt dan opnieuw berekend.

5. Is het ook mogelijk om de vergoeding gedeeltelijk in een keer te betalen en voor de resterende vergoeding te kiezen voor rentemiddeling?
De klant kan per leningdeel een keuze maken uit deze vormen. Binnen hetzelfde leningdeel is het niet mogelijk voor een combinatie van beide te kiezen.

1. Waarom kan de klant niet gewoon gebruikmaken van de huidige rente?
Dat kan, maar dan betaalt hij een vergoeding in één keer om tussentijds zijn rentepercentage te wijzigen. Als de klant deze vergoeding niet ineens wil of kan betalen dan kan hij gebruikmaken van rentemiddeling. Bij rentemiddeling betaalt de klant deze vergoeding tijdens de nieuwe rentevaste periode aan ABN AMRO terug in de vorm van een rentemiddelingsopslag.

2. Heeft de klant recht op meedalen van de rente bij rentemiddeling?
Nee, de klant heeft geen recht op meedalen van de rente bij rentemiddeling.

3. Klant wil gebruikmaken van verhuisregeling na rentemiddeling, kan dat?
Ja dat kan. De klant neemt dan het rentepercentage inclusief rentemiddelingsopslag mee naar de nieuwe woning.

1. Wat zijn de kosten bij rentemiddeling?
De klant betaalt naast de rentemiddelingsopslag daarbij €150 afhandelingskosten aan ABN AMRO en eventuele advieskosten. Kiest de klant voor meerdere leningdelen voor rentemiddeling? Dan betaalt hij één keer afhandelingskosten en eventueel een keer advieskosten.

2. Waarom moet de klant afhandelingskosten betalen?
Deze afhandelingskosten zijn een gevolg van de kosten die we maken om rentemiddeling - als service - mogelijk te maken.

3. Waarom zijn deze hoger dan bij renteafkoop?
Deze afhandelingskosten zijn gebaseerd op de kosten die we maken om rentemiddeling technisch mogelijk te maken/aan te bieden aan onze klanten.

4. Moet de klant advieskosten betalen voor rentemiddeling?
ABN AMRO geeft geen advies over rentemiddeling. De klant kan rentemiddeling gemakkelijk en snel via Mijn Hypotheek in Internet Bankieren regelen en betaalt dan alleen afhandelingskosten.

Regelt de klant het via jou als intermediair, dan kun jij zelf de vergoedingshoogte bepalen. De klant betaalt daarnaast ook afhandelingskosten van € 150.

5. De klant kan in Internet Bankieren zien wat zijn nieuwe rentepercentage en nieuwe maandbedrag wordt als hij nu kiest voor rentemiddeling.
Hierbij geven we informatie aan de klant wat er komt kijken bij rentemiddeling of het tussentijds wijzigen van zijn rentepercentage tegen welke vergoeding. Hiervoor betaalt hij geen advieskosten.

1. Waarom moet de klant een rentemiddelingsovereenkomst ondertekenen?
De mogelijkheid tot rentemiddeling staat niet in onze hypotheekvoorwaarden. Door te kiezen voor rentemiddeling wijzigt de klant zijn afspraken met de bank. Deze nieuwe afspraken worden vastgelegd in de rentemiddelingsovereenkomst.

2. Waarom krijgt de klant andere voorwaarden?
Wijzigt er iets in een leningdeel? Dan krijgt de klant nieuwe voorwaarden. In welke gevallen dat is, zie je terug in de voorwaarden die bij zijn leningdeel horen.

3. Heeft rentemiddeling fiscale gevolgen?
Het nieuwe rentepercentage, inclusief de rentemiddelingsopslag, is aftrekbaar van het inkomen voor belasting. Wil de klant weten wat de gevolgen zijn voor zijn specifieke situatie? Verwijs hem dan naar zijn belastingadviseur.

4. Zijn de afhandelingskosten voor rentemiddeling aftrekbaar?
Nee, afhandelingskosten zijn niet aftrekbaar van het inkomen voor belasting.

5. Wat gebeurt er als de klant nu kiest voor rentemiddeling en hij later zijn hypotheek wil omzetten of oversluiten?
Dat kan gewoon. Dit gaat dan volgens de dan geldende voorwaarden. Voor de eventuele berekening van te betalen vergoeding gaan we hierbij uit van het nieuwe rentepercentage inclusief rentemiddelingsopslag.

6. Kan de klant meerdere wijzigingen tegelijk aanvragen?
Nee, dat is niet mogelijk. Wanneer een klant rentemiddeling/renteafkoop aanvraagt, moeten wij dit eerst in onze systemen verwerken. Zodra rentemiddeling en/of renteafkoop is afgerond, kan een nieuwe wijziging worden ingediend. 

7. Wat gebeurt er als de klant nu kiest voor rentemiddeling en over een paar jaar gaat aflossen?
Dat kan gewoon. Dit gaat dan volgens de dan geldende voorwaarden. Voor de eventuele vergoedingsberekening gaan we uit van het nieuwe rentepercentage inclusief de rentemiddelingsopslag.