Met hulp van familie een woning financieren

De leen-schenk-combinatie moet onderhands zijn. Alleen dan is het mogelijk om uit te gaan van de werkelijke bruto financiële verplichtingen van de familiehypotheek minus de schenking.

Een familiehypotheek, zonder schenking, mag altijd ingeschreven worden in het Kadaster als de klant dat wenst. De familiehypotheek wordt dan niet meer getoetst onder de beleidsregel 4.7 in het Woonbeleid, maar onder 4.9 als ‘hypothecaire financiering’.

We stellen in ons acceptatiebeleid dat er sprake moet zijn van een onderhandse lening als er sprake is van een leen-schenk-combinatie. Dit betekent dat de overeenkomst notarieel opgesteld en vastgelegd mag worden. De overeenkomst mag niet hypothecair ingeschreven worden. 

Meer informatie vind je op de pagina Onderhands lenen en de blog Geld lenen aan kinderen of vrienden van Tjarko Denekamp, Expert Vermogensplanning bij ABN AMRO. Dit mag uiteraard wel als er sprake is van alléén een familiehypotheek. Dus zonder terugschenking van de maandlasten van de familiehypotheek.

Ja, dat kan. De maximale hypotheek die de klant bij ons kan financieren wordt hierdoor wel lager. De financiële verplichting van de familiehypotheek (zonder schenking van de lasten dus) wordt namelijk afgetrokken van de toegestane financieringslast. De maximale hoogte van de leen-schenk-combinatie wordt hierdoor niet verlaagd.

Er geldt geen beperking in ons acceptatiebeleid met betrekking tot de hoogte van de jaarlijkse vrijstelling. We verwijzen de klant en zijn (groot)ouder(s) hiervoor naar een belastingadviseur of de Belastingdienst. 

Ja, dat mag. We kunnen ook niet voorkomen dat de (groot)ouders en (klein)kind de familiehypotheek tijdens de looptijd alsnog aflossingsvrij maken. De hypothecaire schuld bij ABN AMRO mag daarom niet aflossingsvrij zijn als daarnaast sprake is van een leen-schenkcombinatie. We vinden het onverantwoord als het kind bij ABN AMRO én de (groot)ouders aflossingsvrij leent. Als de familiehypotheek aflossingsvrij wordt afgesloten, is het niet toegestaan dat de looptijd korter is dan de looptijd van de (aangevraagde) hypothecaire financiering.

Ja, de leen-schenk-combinatie mag volgens ons acceptatiebeleid alleen afgesloten worden van (groot)ouders aan (klein)kind. De reden daarvoor is onder meer het feit dat de klant naar verwachting op termijn een deel van de lening zal erven volgens de wettelijke verdeling, met bescherming van het kindsdeel. De tarieven voor schenk- en erfbelasting zijn daarnaast fors hoger bij overige erfgenamen. Schenken en erven van kind aan de ouders wordt ook gezien als overige erfgenamen. Als er sprake is van alleen een familiehypotheek, dus zonder 
schenking van de maandelijkse last, dan is het wel toegestaan dat de familiehypotheek bij 
andere familieleden wordt afgesloten.

Nee, dat is niet toegestaan. We stellen in ons acceptatiebeleid dat het een leen-schenk-combinatie tussen de natuurlijke personen (groot)ouders en (klein)kind moet zijn. Een BV kan meerdere aandeelhouders hebben, en dit kan ook wijzigen. Het is daarnaast risicovol als de lening bij de BV wordt gesloten, en de schenkovereenkomst bij de ouders. Als de ouders door omstandigheden stoppen met schenken, betekent dit niet dat de verplichting tegenover de BV komt te vervallen. Het is daarnaast risicovol dat er bij vervelende omstandigheden mogelijk nog fiscaal moet worden afgerekend over de lening uit de BV. Ook gelden er op het gebied van schenk- en erfbelasting hogere tarieven en lagere vrijstellingen dan bij een lening tussen (groot)ouders en (klein)kind.

De (groot)ouders kunnen overwegen om het geld zelf uit de BV te lenen, en dit door te lenen aan het (klein)kind. Dit heeft mogelijk fiscale consequenties voor de ouders.

Het kan zijn dat de Belastingdienst de schenking als ‘schenking ineens’ ziet, maar dat is afhankelijk van wat er wordt opgenomen in de schenkovereenkomst. Wij verwijzen daarom ook door naar een belastingadviseur.