Wij hebben onze ramingen voor de woningmarkt fors naar boven bijgesteld. Eerder voorzagen wij een stabilisatie van de prijzen in 2021. Inmiddels houden wij rekening met een prijsstijging van 5%. Deze forse aanpassing heeft ten eerste te maken met het zogenaamde overloopeffect. De sterke prijsstijging in de tweede helft van 2020 werkt door in de gemiddelde prijsstijging van 2021. Als de prijzen stabiliseren op het huidige niveau, dan komt de gemiddelde prijsstijging al uit op 3,5%. In het jaar erna zal het overloopeffect uit de cijfers vallen, zodat de prijsstijging verder afzwakt. Wij houden vooralsnog rekening met een prijsstijging van 1% in 2022.

De tweede reden voor de opwaartse bijstelling van de prijsraming is dat wij meer zekerheid hebben over de toekomst. Nu er vaccins beschikbaar komen en een groeiend aantal landen begint met vaccineren, komt er weer zicht op een herstel van de economische activiteit. Dat is belangrijk, want dat helpt de economische schade, bijvoorbeeld in de vorm van bedrijven die omvallen en een structureel hogere werkloosheid, te beperken. Voor de huizenmarkt is het cruciaal dat de vooruitzichten voor de arbeidsmarkt intact blijven, want het inkomen is bepalend voor de hoogte van de hypotheek, welke op haar beurt weer veel invloed heeft op de waardering van woningen.

Hoewel de komst van vaccins comfort geeft, is het niet te vermijden dat het aantal werklozen in 2021 zal toenemen. Wanneer de overheid de subsidieregelingen terugdraait, komen werknemers op straat te staan. Dat zal ook gebeuren als bedrijven hun reeds aangekondigde plannen om te reorganiseren daadwerkelijk doorzetten. De verwachte toename van de werkloosheid zal zijn weerslag hebben op de woningmarkt. Eerst via minder woningtransacties, daarna via een lagere huizenprijsstijging. Na een stijging van de transacties met 7,5% in 2020 zullen de woningaankopen volgens onze prognose in 2021 dalen met 10% en in 2022 met 5%.

De belangrijkste pijler onder de woningmarkt vormt de hypotheekrente. Forse ingrepen van de centrale banken zorgen ervoor dat de rente op overheidsleningen (een belangrijke graadmeter voor de hypotheekrente) laag is. Naar verwachting zullen centrale banken doorgaan met hun steunaankopen. De vooruitzichten voor de hypotheekrente en in het verlengde daarvan de woonlasten, blijven daarom positief. Echter, als de hypotheekrente stabiliseert, groeit het bedrag dat kopers kunnen lenen niet meer. Dit betekent dat het gunstige effect van de lage hypotheekrente op de woningmarkt geleidelijk aan kracht zal inboeten.