De meest recente woningmarktcijfers zijn onverminderd positief. Het aantal transacties blijft toenemen en de prijsstijging bereikte in augustus met 8,2% zelfs het hoogste niveau van het afgelopen anderhalf jaar. De belangrijkste reden voor de goede resultaten is de daling van de hypotheekrente. De risicopremies op financiële markten liepen in april op, maar zijn dankzij steunmaatregelen van overheden en forse ingrepen van centrale banken weer gedaald. Kredietverstrekkers kunnen goedkoop geld aantrekken met als resultaat een aanhoudende daling van de hypotheekrente.

De lagere hypotheekrente zorgt voor een verbetering van de betaalbaarheid. Wat daar ook aan bijdraagt, is de stijging van de inkomens. De cao-afspraken uit het precorona-tijdperk en de inkomensondersteunende maatregelen van de overheid stutten de inkomens momenteel. Maar de invloed daarvan zal afnemen, deels omdat de meest recente cao-uitkomsten al minder positief zijn, deels omdat de overheid de steunmaatregelen geleidelijk zal terugdraaien. Bij een oplopende werkloosheid zullen veel gezinnen een inkomensterugval beleven. De recente verbetering van de betaalbaarheid van de woningmarkt zal dan omslaan in een verslechtering, helemaal wanneer de rentedaling ten einde is en niet langer bijdraagt aan een betere betaalbaarheid.

De verwachte verslechtering van de betaalbaarheid kan nog even op zich laten wachten. Als de rust op financiële markten behouden blijft, zou de hypotheekrente nog iets verder omlaag kunnen.  Verder worden de leenvoorwaarden volgend jaar versoepeld. De NHG-kostengrens gaat omhoog, tweeverdieners mogen meer lenen en studieschuld vormt een minder grote belemmering bij het afsluiten van een hypotheek. Daarnaast wordt de overdrachtsbelasting voor kopers tot 35 geschrapt. Dit alles zal de huizenmarkt ondersteunen, evenals het hardnekkige woningtekort en het grotere belang van een prettige woning bij vaker thuis werken. Hard bewijs hiervoor ontbreekt, maar analyse van zoekgedrag wijst uit dat potentiële kopers meer interesse tonen voor woningen met een extra kamer en een buitenruimte.

Tegen deze achtergrond stellen wij onze ramingen naar boven bij. Hoewel de afkoeling van de woningmarkt trager verloopt dan gedacht, blijven wij rekening houden met een terugslag op termijn. Eerst zal het aantal woningaankopen dalen, daarna zullen ook de huizenprijzen onder druk komen te staan. Waar wij eerder uitgingen van een daling van de aankopen met 5% dit jaar, houden wij nu rekening met een stabilisatie. Voor volgend jaar houden wij vast aan de prognose van -10% voor het aantal transacties. Het prijspeil van bestaande koopwoningen zal dit jaar met 7¼% stijgen (was 6%) en volgend jaar stabiliseren (was -2%).