De economische terugval zal zijn weerslag hebben op de woningmarkt, ook al stond deze er tot voor kort nog solide voor. Na anderhalf jaar van daling zat het aantal transacties vanaf medio 2019 weer in de lift. In de twaalf maanden tot en met februari 2020 gingen liefst 221.000 bestaande woningen van de hand. De aankoopstijging hing samen met de daling van de hypotheekrente. De gemiddelde tienjaars-hypotheekrente daalde van 2,8% in juni 2019 naar 2,4% in januari 2020. Dit zorgde voor een verbetering van de betaalbaarheid, wat het vertrouwen in de woningmarkt versterkte en de belangstelling om te kopen vergrootte.

De koopwoede werd nog extra aangewakkerd door berichten dat de woningbouw bij de behoefte zou achterblijven. Dit maakte het waarschijnlijk dat het huizentekort – nu al 300.000 woningen groot – verder zou stijgen. De daling van het aantal afgegeven bouwvergunningen en de aanhoudende bouwvakkerstekorten wezen al langer vooruit op een afname van de woningproductie. Toen de woningbouw vervolgens ook nog eens aan banden werd gelegd in verband met restricties op de uitstoot van stikstof en het gebruik van met PFAS verontreinigde grond, trokken veel kopers de conclusie dat zij haast moesten maken met de aanschaf van een woning.

Door de aanhoudende stijging van de woningaankopen daalde het aanbod tot een nog lager niveau. In februari stonden er volgens huizenzoeker.nl minder dan 50.000 huizen te koop, een duidelijk signaal van ernstige krapte op de Nederlandse woningmarkt. Deze krapte vertaalde zich in een verdere stijging van de huizenprijzen. In februari 2020 noteerde de gemiddelde huizenprijs liefst 6,6% hoger dan in februari 2019. De gemiddelde koopsom van bestaande woningen nam in deze periode met EUR 22.000 toe tot EUR 321.000. Ook de prijzen van nieuwbouwwoningen gingen verder omhoog.

Opvallend was wel dat de prijzen in de grote steden minder hard stegen, vooral in Amsterdam waar de prijsstijging zelfs tot onder het nationale gemiddelde daalde. Een opmerkelijk signaal, want de woningmarkt in de grote steden loopt doorgaans voor op de rest van het land, mede omdat de grote steden qua economische structuur sterker op het buitenland zijn gericht en zodoende gevoeliger zijn voor omslagen in de internationale conjunctuur. Aanvankelijk had de wereldeconomie vooral last van het handelsconflict tussen de VS en China. Vanaf het begin van dit jaar kwam daar de uitbraak van het coronavirus bij, eerst in lichte mate via de productieproblemen in China, vervolgens hevig.

Dit jaar is een recessie onafwendbaar. De overheid wil met de Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid voorkomen dat werknemers hun baan en inkomen kwijtraken door werkgevers te compenseren als zij structureel omzet verliezen door de coronacrisis. Ondanks deze noodmaatregel zien veel bedrijven zich gedwongen werknemers te ontslaan. Dit gebeurt sneller dan voorheen, want veel werknemers hebben een flexibel arbeidscontract. Door de hogere werkloosheid verdwijnt het vooruitzicht van loonstijging uit beeld. In plaats daarvan liggen arbeidsduurverkorting en deeltijd-WW in het verschiet. De vooruitzichten voor het besteedbaar inkomen verslechteren dus. Dit zal het vertrouwen van potentiele huizenkopers aantasten. Hier komt bij dat potentiele kopers minder hypotheek kunnen opnemen als hun inkomensvooruitzichten verslechteren.

De besteedbare inkomens zullen de komende jaren verder onder druk komen als de zorg- en de pensioenpremies stijgen, een reëel risico. Wanneer veel mensen besmet raken en behandeling nodig hebben, zullen de zorgkosten immers stijgen. Ook de discussie over de pensioenpremies zal door corona op scherp worden gezet, want de beleggingen van pensioenfondsen zijn door de crash op de financiële markten minder waard geworden. Gegeven de lage rente zullen zij bovendien rekening moeten houden met hogere toekomstige verplichtingen. Daardoor verslechteren de dekkingsgraden dusdanig dat pensioenfondsen zullen moeten kiezen tussen hogere premies, lagere uitkeringen, of een combinatie van deze twee.