De huizenprijzen blijven records vestigen, vooral door de lage hypotheekrente. Hoewel aan de hypotheekrentedaling een eind is gekomen door de gestegen inflatie, denken wij dat de hypotheekrente per saldo laag blijft. Dit betekent dat de huizenprijzen verder kunnen stijgen. Na een toename van 15% in 2021 denken wij dat de huizenprijzen dit jaar met 12,5% en volgend jaar met 5% toenemen. De prijsstijging zwakt af, omdat het positieve effect van de lage rente al grotendeels in de huizenprijzen verwerkt zit. Behalve van de rente krijgen de huizenprijzen ook enige steun van de lonen. De loonontwikkeling blijft positief dankzij de krapte op de arbeidsmarkt en het economisch herstel dat in het verschiet ligt als de lockdownmaatregelen eenmaal zijn teruggedraaid.

Het aantal transacties daarentegen neemt volgens ons de komende jaren af. Na een daling van 5% in 2021 volgt een daling van 10% in 2022. Daarna kan in 2023 een herstel volgen. Wij denken aan een transactiestijging van 5%. De woningaankopen worden sterk bepaald door het beschikbare aanbod. Momenteel staan er nauwelijks woningen te koop en blijft de nieuwbouw achter, zodat er steeds minder transacties plaatsvinden. Huizenbezitters stellen het moment van verkoop uit, omdat zij eerst zelf een geschikte woning willen vinden. Bij de huidige prijsstijging kan het bovendien lonen om met de verkoop te wachten. Zodra de prijsstijging voldoende is afzwakt en de nieuwbouw aantrekt, zullen er geleidelijk weer meer woningen worden aangeboden en zal het aantal transacties vanaf 2023 weer toenemen.

De tumultueuze ontwikkeling op de woningmarkt dwingt de overheid tot maatregelen. Teveel mensen staan buitenspel. In het coalitieakkoord is daarom veel aandacht voor de woningmarkt, maar op de keper beschouwd vallen de maatregelen tegen. Er komt een minister van wonen. Het is echter onduidelijk welke extra bevoegdheden die krijgt. Het kabinet erkent dat klimaatverandering gevolgen heeft voor de woningbouw, maar verbindt daar geen conclusies aan. Wel gooit het kabinet het stuur op de huurmarkt om. Rutte IV is vriendelijk voor woningcorporaties, maar keert particuliere beleggers de rug toe, een radicale breuk met Rutte II dat net andersom besloot. Tot slot durft het kabinet geen knoop door te hakken over het belastingstelsel. De fiscale behandeling van de eigen woning blijft dus ongemoeid, terwijl in opdracht van het ministerie van Financiën uitgevoerde studies aangeven dat dit onhoudbaar is.