Samen een nieuwbouwproject (laten) bouwen
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)
Hoe werkt een CPO-project?
Bij Collectief Particulier Opdrachtgeverschap ontwikkelt een groep burgers zelf een aantal woningen of een kleinschalige woonwijk. Bij een CPO-project zijn de toekomstige bewoners gezamenlijk projectontwikkelaar en hebben zij vanaf de start invloed hoe de woning en woonomgeving eruit komt te zien. Hiervoor verenigen de toekomstige eigenaren zich in een vereniging of stichting. De bewoners schakelen gezamenlijk een bouwbegeleider, aannemer en architect in. Binnen zo'n project financiert elke deelnemende particulier de eigen woning: dat kan natuurlijk ook bij ABN AMRO.
Hypotheekaanvraag voor een CPO-project
Een woning binnen een CPO-project valt onder de noemer Nieuwbouw. Aanvragen verlopen zoals gebruikelijk via je adviessoftware en Track & Trace Hypotheken voor het completeren van het dossier.
Bij het indienen van een aanvraag renteaanbod voor nieuwbouw, heb je de keuze uit Projectbouw, Zelfbouw of CPO. Kies dan voor CPO.
Dan ontvang je bij het renteaanbod ook direct de stukkenlijst die toegespitst is op CPO.
Handige tips bij CPO
-
Zorg dat alle deelnemers van het CPO-project de hypotheek bij jou regelen. Zo ben je voor het succes van het project niet afhankelijk van andere adviseurs.
-
Laat de hypotheek van alle deelnemers op hetzelfde moment bij de notaris passeren. De grond wordt namelijk gezamenlijk aangekocht. Dit vraagt een goede planning van alle deelnemers. Daarom is het handig je klanten hierover goed te informeren, zodat je alle documenten op tijd ontvangt.
-
Het totale CPO-project duurt gemiddeld 2,5 jaar, wat langer is dan ‘normale nieuwbouw’. Het is belangrijk dat de deelnemers een overzicht hebben van het gehele traject. Daar kun jij als adviseur ze goed bij helpen.
-
In de markt zijn er speciale CPO-begeleiders. Dit kan ook een rol voor een adviseur zijn, maar het is echt iets anders dan financieel advies. Een CPO-begeleider kan het project zowel bouwkundig, juridisch als procesmatig faciliteren. Hierdoor verlopen het bouwproces en de samenwerking binnen het CPO-project doorgaans soepeler.
CPO in de Kredietgids
Voor CPO gelden dezelfde regels als voor projectbouw (zie de Kredietgids). Daarnaast vragen we voor CPO een aantal aanvullende documenten op:
-
Een procesbegeleidingsovereenkomst
Bij CPO moet worden aangetoond dat het CPO-project een procesbegeleider heeft ingeschakeld. -
Een achtervangovereenkomst
Het CPO-project sluit een achtervangovereenkomst met een derde partij voor het geval een koper afhaakt.
Hieronder vind je een toelichting op beide processen.
Toelichting op procesbegeleiding
Procesbegeleiding is iets anders dan bouwbegeleiding. Procesbegeleiding vindt plaats in de ontwerp- en voorbereidingsfase. Bouwbegeleiding vanaf start bouw. Idealiter beschikt een CPO groep over zowel proces- als bouwbegeleiding.
Wij stellen alleen procesbegeleiding verplicht, omdat de bouwfase al sterk gereguleerd is door wet- en regelgeving. Daarnaast geeft het keurmerk van SGW zekerheid. Dit keurmerk geeft een goede herstel- en afbouwzekerheid en biedt onafhankelijke geschillenbeslechting. Procesbegeleiding is vaak een verplichting die de gemeente oplegt aan de CPO-groep.
Het belangrijkste criterium is dat de begeleider onafhankelijk is en onvoorwaardelijk in dienst van de CPO-groep kan optreden. De begeleider mag geen onderdeel zijn van een bouwbedrijf, er mag geen belang zijn bij de keuze voor partijen zoals bouwer, de grondverkoper of de gemeente, of een belang bij het toepassen van materialen of producten.
Taken procesbegeleider
- Uitgangspunten van het CPO-project uitwerken
- Opzetten van de vereniging
- Afspraken maken over vergaderen en besluitvorming
- Organiseren van bijeenkomsten
- Wensenplan opstellen
- Offertes aanvragen (bijv. bij aannemers)
- Minimale eisen van bouwgroep uitwerken (samenwerkingsverband tussen CPO-leden, architect, aannemer)
- Uitgangspunten voor architect uitwerken
- Begeleiden van de verschillende bouwfases (aanbesteding, bouwvoorbereiding, kavelverkoop en uitvoering)
- Aanvragen van subsidie bij gemeente en provincie
- Managen van conflicten tussen deelnemers
Toelichting op achtervang
Het beperken van het afzetrisico (risico’s die optreden als niet alle woningen zijn verkocht) is vooral van belang voor de CPO-leden zelf. Voordat met de bouw is begonnen, hebben zij al een aanzienlijk deel aan eigen middelen in de voorfinanciering gestopt. Als door te weinig interesse of uitval van leden het project niet van de grond komt, dan zijn zij deze investering kwijt.
Een achtervang (vaak de aannemer) kan dit risico beperken door de onverkochte woningen voor zijn rekening te ontwikkelen. Het project kan dan alsnog gerealiseerd worden. Indien er geen of niet voldoende achtervang is, wordt in de praktijk niet met de bouw gestart en valt het project stil. In het beleid stellen wij een achtervang voor niet verkochte woningen verplicht.
Als niet duidelijk is hoeveel woningen definitief zijn verkocht, kan een verklaring van het CPO-bestuur uitkomst bieden.